เปิดฟิตเนสในกรุงเทพ ทำเลไหนดี? วิเคราะห์โซนทำเลทองจากคนที่เปิดมาแล้ว 6 สาขา

โดย พี่ – เจ้าของ Real Gym ทุกสาขา

กลับมาอีกครั้งครับ พี่เองครับ บทความที่ 6 แล้ว บทความนี้พี่จะเจาะลึกเรื่อง “ทำเล” ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ เพราะ Real Gym 6 สาขาทั้งหมดอยู่ในกรุงเทพฯ และนนทบุรี พี่ศึกษาทำเลมาหมดแล้วครับ ขับรถสำรวจเองกว่า 50 จุด ก่อนจะเลือก 6 จุดที่เปิดจริง

น้องๆ หลายคนถามพี่ว่า “พี่เลือกทำเลยังไง? มีสูตรไหม?” คำตอบคือ “มีครับ” พี่มีเกณฑ์ที่ชัดเจนมาก ไม่ใช่แค่ “รู้สึก” ว่าตรงนี้ดี แต่เป็นการวิเคราะห์จากข้อมูลจริง ตัวเลขจริง และประสบการณ์จริง เพราะจริง ๆ แล้วการ เปิดฟิตเนสให้รอด มันไม่ได้เริ่มที่เครื่องหรือเงิน แต่มันเริ่มที่ “ทำเล” ตั้งแต่แรก

บทความนี้ ThaiGymStuffs (ไทยยิม) จะให้พี่เจ้าของเปิดสูตรทั้งหมดให้ น้องอ่านจบแล้วจะสามารถวิเคราะห์ทำเลได้ด้วยตัวเองเลยครับ

ทำไม Real Gym ถึงไม่เปิดในเมือง?

ก่อนจะไปดูว่าทำเลไหนดี พี่ต้องอธิบายก่อนว่าทำไม Real Gym ถึงเลือกเปิด “นอกเมือง” ทั้งหมด ไม่มีสาขาไหนอยู่ในย่านสุขุมวิท สีลม สยาม ทองหล่อ เลยสักสาขาเดียว

เหตุผลมันง่ายมากครับ คือ “คณิตศาสตร์มันไม่ลงตัว”  พอคิดตัวเลขจริง ๆ จะเห็นเลยว่าต้นทุนในการเริ่มมันไม่ได้มีแค่ค่าเช่า แต่รวมไปถึงหลายส่วนที่คนมักมองข้าม ซึ่งถ้าใครยังไม่เคยแตกตัวเลขจริง ลองดูภาพรวมของ ต้นทุนการเปิดฟิตเนสทั้งหมด ก่อน จะเข้าใจเกมนี้ชัดขึ้นมาก

ลองคิดตามพี่นะครับ Real Gym ต้องการพื้นที่ 1,000+ ตร.ม. (เพราะเราเป็นยิมใหญ่) ค่าเช่าพื้นที่ในเมืองสำหรับขนาดนี้อยู่ที่ประมาณ 300-800 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน ถ้าเช่า 1,000 ตร.ม. ค่าเช่าเดือนละ 300,000-800,000 บาท แค่ค่าเช่าอย่างเดียว ยังไม่นับค่าอื่น ซึ่งตรงนี้จริง ๆ แล้วต้องเริ่มจากการ วาง layout ฟิตเนสให้ถูกตั้งแต่แรก ไม่งั้นแก้ทีหลังคือเจ็บหนัก

ถ้าค่าเช่าเดือนละ 500,000 บาท แล้วเราเก็บค่าสมาชิกเดือนละ 1,000 บาท ต้องมีสมาชิก 500 คนแค่เพื่อจ่ายค่าเช่า ยังไม่มีเงินเหลือจ่ายค่าพนักงาน ค่าไฟ ค่าบำรุงรักษา ค่าอะไรเลย เปิดฟิตเนสลงทุนเท่าไหร่

ถ้าจะให้มีกำไร อาจจะต้องมีสมาชิก 1,500-2,000 คน ในพื้นที่ที่มีฟิตเนสแข่งเยอะมาก (ใจกลางเมืองมี Fitness First, Virgin Active, Jetts, Anytime ทุกซอย) การหาสมาชิก 2,000 คนในสมรภูมิแบบนั้นมันยากมากครับ

หรือไม่ก็ต้องขึ้นค่าสมาชิกเป็น 3,000-5,000 บาท ซึ่งก็ขัดกับจุดยืนของ Real Gym ที่ต้องการเป็น “ฟิตเนสราคาไม่แพง อุปกรณ์ครบ”

แต่พอย้ายมานอกเมือง ค่าเช่าที่ดินเปล่าในย่านชานเมืองกรุงเทพฯ มันถูกกว่าเยอะมากครับ ถูกกว่า 5-10 เท่า แต่จำนวนคนที่อาศัยอยู่ในย่านชานเมืองมันเยอะมหาศาล เพราะเป็นที่ตั้งของหมู่บ้านจัดสรรหลายร้อยโครงการ คอนโดราคาประหยัด อพาร์ทเมนท์ หอพัก ตลาด ชุมชน

คนพวกนี้ต้องการฟิตเนสเหมือนกัน แต่ฟิตเนสในย่านชานเมืองส่วนใหญ่เป็นยิมเล็กๆ เครื่องน้อย ไม่มีคลาส บรรยากาศไม่ดี พอ Real Gym มาเปิด ยิมใหญ่ เครื่อง 100+ คลาส 200+ ราคาแค่พันเดียว คนก็แห่มาครับ เพราะไม่เคยมีอะไรแบบนี้ในย่านของเขามาก่อน เพราะยิมระดับนี้ไม่ได้แข่งกันแค่ขนาด แต่แข่งกันที่ความครบของ เครื่องออกกำลังกายแต่ละโซน ด้วย

นี่คือสูตรของ Real Gym ครับ “ไปอยู่ในที่ที่คนเยอะ แต่ไม่มีฟิตเนสดีๆ แล้วให้ในราคาที่ถูกกว่าใครเพราะต้นทุนต่ำ” มันเป็นสูตรที่เรียบง่ายแต่ทรงพลังมาก

 

6 สาขา Real Gym: ทำไมถึงเลือกจุดเหล่านี้

พี่จะเล่าทีละสาขาเลยว่าทำไมถึงเลือก พร้อมข้อมูลที่ใช้ในการตัดสินใจ

สาขา 1: Safari World (คลองสามวา) – สาขาแรก สาขาที่สอนพี่มากที่สุด

เปิดประมาณปี 2018 ตั้งอยู่ในเขตคลองสามวา ใกล้ Safari World

ทำไมถึงเลือกตรงนี้? เขตคลองสามวาเป็นเขตที่มีประชากรเยอะมากครับ เป็นหนึ่งในเขตที่ประชากรเติบโตเร็วที่สุดในกรุงเทพฯ มีหมู่บ้านจัดสรรเรียงรายตลอดถนนเลียบคลองสอง หมู่บ้านจัดสรรตลอดถนนนิมิตรใหม่ หมู่บ้านจัดสรรตลอดถนนสุเหร่าคลองจี่ คนอยู่อาศัยหลายหมื่นครัวเรือน

แต่ก่อนที่ Real Gym จะเปิด ในย่านนี้แทบไม่มีฟิตเนสดีๆ เลยครับ มีแค่ยิมเล็กๆ ในตึกแถว เครื่องน้อย ไม่มีคลาส ฟิตเนสใหญ่ที่สุดในย่านก็อยู่ในห้างที่ห่างออกไป คนต้องขับรถ 20-30 นาทีถึงจะถึง

พี่เห็นช่องว่างตรงนี้ทันทีเลยครับ คนเยอะมาก แต่ไม่มีฟิตเนสดีๆ ให้เลือก พี่ก็เลยเอา Real Gym มาตั้งตรงนี้ ราคาถูก เครื่องเยอะ คลาสเยอะ คนก็แห่มา

ข้อมูลที่ใช้ตัดสินใจ จำนวนหมู่บ้านจัดสรรในรัศมี 5 กม. มากกว่า 30 โครงการ ฟิตเนสคู่แข่งในรัศมี 5 กม. มี 2-3 แห่ง ล้วนเป็นยิมเล็กๆ ค่าเช่าที่ดินเปล่าถูกกว่าในเมือง 5-8 เท่า ที่จอดรถกว้างมาก เพราะเป็นที่ดินเปล่า ถนนเข้าออกสะดวก อยู่ใกล้ถนนใหญ่

สาขา 2: สุขาภิบาล 5 (สะพานสูง) – สาขาที่พิสูจน์ว่าสูตรใช้ได้

เปิดประมาณปี 2019 ตั้งอยู่ในเขตสะพานสูง ย่านสุขาภิบาล 5

ย่านนี้คล้ายกับคลองสามวาครับ คือเป็นย่านชานเมืองฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ มีหมู่บ้านจัดสรรเยอะมาก มีคนอาศัยหนาแน่น แต่ฟิตเนสดีๆ ยังน้อย

ถนนสุขาภิบาล 5 (เส้นวัชรพล) เป็นถนนที่มีหมู่บ้านจัดสรรเรียงรายตลอดทั้งสองฝั่ง รวมถึงคอนโดใหม่ๆ ที่เริ่มผุดขึ้นเยอะ กลุ่มคนวัยทำงานอายุ 25-45 ปี อยู่เยอะมากในย่านนี้ ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของ Real Gym

เพจ Facebook ของสาขานี้มีผู้ถูกใจมากกว่า 10,000 คน ซึ่งบอกถึงความนิยมในพื้นที่ได้ดี

สาขา 3: สายไหม – สาขาที่ขยายฐานลูกค้าไปทางเหนือ

เปิดประมาณปี 2020 ตั้งอยู่ในเขตสายไหม

เขตสายไหมเป็นอีกเขตที่ประชากรหนาแน่นมากครับ เป็นเขตที่มีหมู่บ้านจัดสรรเยอะที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ตลอดถนนสายไหม ถนนพหลโยธิน (ช่วงสายไหม-คูคต) ถนนลำลูกกา เต็มไปด้วยหมู่บ้าน

ที่น่าสนใจคือ เขตสายไหมมันอยู่ไม่ไกลจากเขตคลองสามวา (สาขาแรก) แต่ไม่ได้ทับกัน พี่คำนวณแล้วว่าฐานลูกค้าของทั้งสองสาขาจะไม่ cannibalize กัน คือสมาชิกสาขาซาฟารีจะไม่มาเล่นสายไหมแทน เพราะมันไกลพอ คนแต่ละย่านจะไปสาขาที่ใกล้บ้านตัวเอง

นี่เป็น insight สำคัญที่น้องต้องรู้ครับ ถ้าจะเปิดหลายสาขา แต่ละสาขาต้อง “ห่างกันพอ” ที่จะไม่แย่งลูกค้ากัน สำหรับฟิตเนสย่านชานเมือง ระยะห่างขั้นต่ำระหว่างสาขาควรจะอย่างน้อย 5-8 กม. เพื่อให้แต่ละสาขามีฐานลูกค้าของตัวเอง

สาขา 4: พระราม 5 (นนทบุรี) – สาขาแรกนอกกรุงเทพฯ

เปิดประมาณปี 2022 ตั้งอยู่ในเขตเมืองนนทบุรี ย่านพระราม 5

สาขานี้เป็นครั้งแรกที่ Real Gym ออกนอกกรุงเทพฯ ครับ นนทบุรีเป็นจังหวัดปริมณฑลที่ติดกรุงเทพฯ ประชากรหนาแน่นมาก โดยเฉพาะย่านพระราม 5 ที่มีทั้งหมู่บ้านจัดสรรเก่าและใหม่ คอนโดที่สร้างตามแนว MRT สายสีม่วง ชุมชนดั้งเดิม

มีรีวิวจากสมาชิกบน Pantip ที่พูดถึงสาขานี้ว่าเป็นฟิตเนสที่ใหญ่ที่สุดในย่าน อุปกรณ์เยอะ ราคาถูก บรรยากาศดี คิดเป็นค่าใช้จ่ายวันละประมาณ 20 กว่าบาท คุ้มค่ามาก

สาขาพระราม 5 ยังยืนยันอีกเรื่องนึงที่สำคัญคือ สูตร Real Gym มัน “ทำงานนอกกรุงเทพฯ ได้” ครับ ไม่จำเป็นต้องอยู่ในกรุงเทพฯ เท่านั้น ปริมณฑลที่มีคนหนาแน่นก็ใช้ได้เหมือนกัน นี่คือเหตุผลที่พี่มีเป้าหมายจะขยายไปทุกจังหวัด

สาขา 5: เลียบด่วนรามอินทรา (บางเขน) – สาขาที่ทดสอบทำเลใกล้ทางด่วน

เปิดประมาณปี 2023 ตั้งอยู่ในเขตบางเขน ย่านเลียบด่วนรามอินทรา

สาขานี้มี insight ที่น่าสนใจครับ คือมันอยู่ใกล้ “ทางด่วน” ซึ่งหมายความว่าคนที่ขับรถจากที่ทำงานกลับบ้านตามทางด่วนรามอินทรา สามารถแวะลงมาเล่นฟิตเนสก่อนกลับบ้านได้สะดวก มันขยายวง catchment area ให้กว้างขึ้น ไม่ใช่แค่คนในรัศมี 5 กม. แต่รวมถึงคนที่ “ผ่าน” ย่านนี้ด้วย

มีรีวิวจากสมาชิกบน Pantip เช่นกัน พูดถึงว่าเป็นฟิตเนสที่ใหญ่มากในย่านเลียบด่วนรามอินทรา

ย่านเลียบด่วนรามอินทราเป็นย่านที่เติบโตเร็วมากครับ มีหมู่บ้านจัดสรรใหม่ๆ ผุดขึ้นตลอด มีคอนโดใหม่ มีห้างสรรพสินค้าใหม่ (Fashion Island, The Walk) มีออฟฟิศ คนอยู่อาศัยเยอะขึ้นทุกปี

สาขา 6: อุดมสุข (บางนา) – สาขาใหม่ล่าสุด ขยายไปฝั่งตะวันออกเฉียงใต้

เปิดประมาณปี 2024 ตั้งอยู่ในเขตบางนา

สาขานี้เป็นการขยายไปในพื้นที่ที่ Real Gym ยังไม่เคยมีครับ คือฝั่งตะวันออกเฉียงใต้ของกรุงเทพฯ ย่านบางนา ซึ่งเป็นย่านที่เติบโตเร็วมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีทั้ง Mega Bangna, IKEA, หมู่บ้านจัดสรรใหม่ๆ เยอะมาก คนอยู่อาศัยหนาแน่น

สูตรวิเคราะห์ทำเลของพี่: 7 เกณฑ์ที่ใช้จริง

เอาล่ะครับ มาเข้าสูตรจริงกันเลย พี่มีเกณฑ์ 7 ข้อที่ใช้ประเมินทำเลทุกครั้งก่อนตัดสินใจ แต่ละข้อพี่ให้คะแนน 1-10 แล้วรวมคะแนน ถ้าได้เกิน 50 จาก 70 ถึงจะพิจารณาจริงจัง

เกณฑ์ที่ 1: ความหนาแน่นของประชากรในรัศมี 5 กม. (น้ำหนัก: สูงมาก)

นี่คือเกณฑ์ที่สำคัญที่สุดครับ ฟิตเนสมันต้องมีคนอยู่ใกล้ๆ เยอะๆ ไม่มีคนก็ไม่มีสมาชิก

วิธีที่พี่ใช้ตรวจสอบ เปิด Google Maps แล้วลาก radius 5 กม. รอบจุดที่จะเปิด (ใช้เว็บ freemaptools.com ช่วยวาดวงกลมบนแผนที่ได้) แล้วดูว่าในวงกลมนั้นมีอะไรบ้าง หมู่บ้านจัดสรรกี่โครงการ คอนโดกี่ตึก อพาร์ทเมนท์กี่แห่ง ชุมชนกี่ชุมชน โรงเรียนกี่แห่ง ห้างกี่แห่ง สำนักงานกี่แห่ง

ถ้าในรัศมี 5 กม. มีหมู่บ้านจัดสรร 20+ โครงการ มีคอนโด 5+ ตึก มีชุมชนหลายแห่ง = คะแนน 8-10

ถ้ามีหมู่บ้าน 10-20 โครงการ คอนโดบ้าง = คะแนน 5-7

ถ้ามีน้อยกว่า 10 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นที่โล่ง = คะแนน 1-4

insight ลึกจากพี่: จำนวนหมู่บ้านจัดสรรมัน “บอกได้มากกว่าจำนวนประชากรตามทะเบียนราษฎร์” ครับ เพราะสถิติจากทะเบียนราษฎร์มันไม่แม่นยำ คนหลายคนทะเบียนบ้านอยู่ต่างจังหวัดแต่มาอาศัยในกรุงเทพฯ ไม่ได้ย้ายทะเบียน เพราะฉะนั้นตัวเลขจริงมักจะมากกว่าที่สถิติบอก

วิธีที่แม่นกว่าคือ “นับหลังคาบ้าน” จาก Google Maps satellite view ครับ หมู่บ้านจัดสรรนึงมีบ้านประมาณ 100-500 หลัง แต่ละหลังมีคน 3-5 คน ถ้าในรัศมี 5 กม. มี 30 หมู่บ้าน หมู่บ้านละ 200 หลัง ก็ = 6,000 หลัง x 4 คน = 24,000 คน แค่จากหมู่บ้าน ยังไม่นับคอนโด อพาร์ทเมนท์ ชุมชนดั้งเดิม

อีกตัวชี้วัดที่ดีมากคือ “ดูจำนวน 7-Eleven ในรัศมี 5 กม.” ครับ 7-Eleven เขาทำ location analysis มาอย่างดีแล้ว ถ้าย่านไหนมี 7-Eleven เยอะ แปลว่าคนอยู่เยอะ คนจับจ่ายเยอะ ถ้าในรัศมี 5 กม. มี 7-Eleven มากกว่า 15-20 สาขา แปลว่าย่านนั้นคนหนาแน่นมาก เหมาะกับฟิตเนส

 

เกณฑ์ที่ 2: จำนวนและคุณภาพคู่แข่งในรัศมี 5 กม. (น้ำหนัก: สูง)

พี่ไม่ได้กลัวคู่แข่งนะครับ แต่พี่ต้อง “รู้จัก” คู่แข่ง

วิธีที่พี่ใช้ search Google Maps ค้นหา “ฟิตเนส” “gym” “fitness” ในรัศมีรอบจุดที่จะเปิด แล้วจดรายชื่อทั้งหมด ดูว่ามีกี่แห่ง แต่ละแห่งเป็นแบบไหน ขนาดเท่าไหร่ ราคาเท่าไหร่ มีอะไรให้ มีคลาสไหม มีเทรนเนอร์ไหม รีวิวเป็นยังไง

ถ้าในรัศมี 5 กม. ไม่มีฟิตเนสขนาดกลาง-ใหญ่เลย มีแค่ยิมเล็กๆ = คะแนน 9-10 (โอกาสทอง)

ถ้ามีฟิตเนสขนาดกลาง 1-2 แห่ง แต่ไม่มี Open Air หรือราคาแพง = คะแนน 6-8

ถ้ามีฟิตเนสใหญ่ 3+ แห่ง รวมถึง chain ดัง = คะแนน 3-5

ถ้ามีฟิตเนสใหญ่เต็มไปหมด 5+ แห่ง แข่งกันเดือด = คะแนน 1-2

insight ลึกจากพี่: “คู่แข่งเยอะไม่ได้แปลว่าแย่เสมอไป” ครับ ถ้าคู่แข่งเยอะแต่ทุกเจ้าเก็บราคาแพง (2,000-5,000 บาท) แล้วน้องมาเปิดราคาพันเดียว มันยังมีช่องว่างให้อยู่ แต่ถ้าคู่แข่งเยอะและมีเจ้าที่ราคาถูกด้วย อันนั้นยากกว่า

สิ่งที่สำคัญกว่า “จำนวน” คู่แข่ง คือ “จุดอ่อน” ของคู่แข่ง พี่จะเข้าไปสมัครเป็นสมาชิกคู่แข่งจริงๆ ครับ จ่ายเงิน เข้าไปเล่น ไปดูว่าเขาเก่งตรงไหน อ่อนตรงไหน ห้องน้ำสะอาดไหม เครื่องพร้อมไหม พนักงานดีไหม คลาสสนุกไหม แล้วพี่ก็เอาจุดอ่อนของเขามาทำให้เป็นจุดแข็งของ Real Gym

ก่อนเปิด Real Gym สาขาแรก พี่สมัครเป็นสมาชิกฟิตเนส 5-6 แห่งในย่านนั้นเลยครับ ไปเล่นจริงทุกที่ จดบันทึกทุกรายละเอียด เครื่องอะไรเยอะ อะไรน้อย คลาสมีอะไรบ้าง พนักงานยิ้มไหม ห้องน้ำเหม็นไหม ที่จอดรถพอไหม ราคาเท่าไหร่ เสียเงินค่าสมาชิกไปหลายพันบาท แต่ข้อมูลที่ได้มามันล้ำค่ามากครับ

เกณฑ์ที่ 3: ค่าเช่าที่ดินเทียบกับรายได้ที่คาดหวัง (น้ำหนัก: สูง)

พี่มีกฎง่ายๆ ว่า “ค่าเช่าต้องไม่เกิน 20% ของรายได้ที่คาดว่าจะได้” ถ้าเกินนี้ มันจะกดดันธุรกิจมาก

วิธีคำนวณ สมมติน้องคาดว่าจะมีสมาชิก 1,000 คน x 1,000 บาท = รายได้เดือนละ 1,000,000 บาท ค่าเช่าไม่ควรเกิน 200,000 บาท

ถ้าค่าเช่าต่ำกว่า 15% ของรายได้คาดหวัง = คะแนน 9-10

ถ้าค่าเช่า 15-20% = คะแนน 6-8

ถ้าค่าเช่า 20-30% = คะแนน 3-5

ถ้าค่าเช่าเกิน 30% = คะแนน 1-2 (อย่าเปิดที่นี่)

insight ลึกจากพี่: “ค่าเช่า” มันต่อรองได้เสมอ ครับ เจ้าของที่ดินเปล่าหลายคนมีที่ทิ้งไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ รายได้เป็น 0 พอมีคนมาขอเช่า เขาก็ยินดี และยินดีต่อรองด้วย

เทคนิคต่อรองค่าเช่าของพี่ ขอลดค่าเช่า 3-6 เดือนแรก (ช่วงก่อสร้าง ยังไม่ได้เปิด ไม่มีรายได้) เสนอสัญญาระยะยาว 5-10 ปี แลกกับค่าเช่าถูกลง (เจ้าของที่ชอบสัญญายาวเพราะมีรายได้สม่ำเสมอ) เสนอจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือน – 1 ปี แลกกับส่วนลด เสนอ revenue sharing (แบ่งรายได้ให้เจ้าของที่ แทนค่าเช่าคงที่) ถ้าน้องมั่นใจว่ารายได้จะสูง

Real Gym บางสาขาพี่ต่อรองได้ค่าเช่าถูกกว่าราคาตลาดเยอะ เพราะเจ้าของที่เห็นว่า Real Gym เป็นธุรกิจที่มั่นคง จ่ายตรงเวลา ดูแลที่ดินดี ไม่สร้างปัญหา เขาก็ยินดีให้ราคาดี

เกณฑ์ที่ 4: การเข้าถึง (น้ำหนัก: สูงมาก)

ฟิตเนสต้องเข้าถึงง่ายครับ สมาชิกต้องมาได้สะดวก ไม่เหนื่อยแค่จะมาถึง

ดูว่าถนนหน้าที่กว้างไหม ไม่ใช่ซอยลึก 3 กม. ที่คนไม่รู้จัก ดูว่ารถเข้าออกสะดวกไหม ไม่ต้องเลี้ยวยูเทิร์นไกล ดูว่ามองเห็นจากถนนใหญ่ไหม (visibility) ถ้าเห็นจากถนนใหญ่เลย มันเป็นการตลาดฟรีทุกวัน คนขับผ่านก็เห็น ดูว่าใกล้ BTS/MRT ไหม (สำหรับในเมือง สำคัญมาก แต่สำหรับชานเมืองไม่สำคัญเท่า เพราะคนขับรถ) ดูว่าติดถนนใหญ่ไหม ถ้าอยู่ริมถนนใหญ่ มองเห็นง่าย หาง่าย Google Maps นำทางมาง่าย

ถ้าอยู่ริมถนนใหญ่ มองเห็นจากถนน รถเข้าออกสะดวก = คะแนน 9-10

ถ้าอยู่ในซอยตื้น (ห่างจากถนนใหญ่ไม่เกิน 500 ม.) รถเข้าออกสะดวก = คะแนน 6-8

ถ้าอยู่ในซอยลึก (เกิน 1 กม.) หรือรถเข้าออกลำบาก = คะแนน 1-5

Real Gym ทุกสาขาอยู่ใกล้ถนนใหญ่หมดครับ สาขาซาฟารีอยู่ใกล้ถนนเลียบคลองสอง สาขาสุขาภิบาล 5 อยู่ใกล้ถนนสุขาภิบาล 5 สาขาสายไหมอยู่ใกล้ถนนสายไหม สาขาพระราม 5 อยู่ใกล้ถนนพระราม 5 สาขาเลียบด่วนอยู่ใกล้ถนนเลียบด่วนรามอินทรา สาขาอุดมสุขอยู่ในย่านบางนา

insight ลึกจากพี่: “Visibility จากถนนใหญ่” มันมีค่ามากกว่าที่คิดครับ Real Gym เป็นโครงสร้าง Open Air ขนาดใหญ่ ป้ายใหญ่ มองเห็นจากถนนใหญ่ได้ชัดเจน คนที่ขับรถผ่านทุกวันก็จะเห็นทุกวัน เห็นบ่อยๆ ก็จำได้ พอวันนึงอยากหาฟิตเนส ก็นึกถึง Real Gym ที่เห็นผ่านตาทุกวัน มันเป็นการตลาดแบบ “top of mind awareness” ที่ไม่ต้องจ่ายเงินค่า ad เลย

พี่คำนวณคร่าวๆ ว่า ถนนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีรถวิ่งผ่านวันละ 30,000-100,000+ คัน (แล้วแต่ถนน) ถ้าแค่ 1% ของคนที่ขับผ่านสังเกตเห็น Real Gym ก็คือ 300-1,000 คนต่อวันที่ “รับรู้” ว่าเรามีอยู่ ปีนึงก็ 100,000-365,000 คน มันเป็นจำนวนมหาศาลเลยครับ

เกณฑ์ที่ 5: ที่จอดรถ (น้ำหนัก: สูง)

นี่เป็นเกณฑ์ที่หลายคนลืมแต่พี่ให้น้ำหนักสูงมาก

ในกรุงเทพฯ คนส่วนใหญ่ขับรถมาฟิตเนส (ยกเว้นฟิตเนสในห้างที่อยู่ใกล้ BTS/MRT) ถ้าสมาชิกมาแล้วจอดรถไม่ได้ เขาก็กลับบ้าน แล้วเดือนหน้าก็ไม่ต่อสมาชิก

ช่วง peak (17:00-21:00) อาจจะมีสมาชิก 50-100+ คนพร้อมกัน ต้องมีที่จอดรถอย่างน้อย 40-60+ คัน (ไม่ใช่ทุกคนขับรถมา บางคนขับมอเตอร์ไซค์ บางคนมากับเพื่อน)

ถ้ามีที่จอดรถ 60+ คัน ในพื้นที่เอง = คะแนน 9-10

ถ้ามีที่จอดรถ 30-60 คัน = คะแนน 6-8

ถ้ามีที่จอดรถน้อยกว่า 30 คัน = คะแนน 3-5

ถ้าไม่มีที่จอดรถเลย ต้องไปจอดที่อื่น = คะแนน 1-2 (อย่าเปิดที่นี่)

Real Gym ทุกสาขามีที่จอดรถ 60+ คันครับ เพราะเราเช่าที่ดินเปล่าที่กว้างพอ ส่วนหนึ่งเป็นตัวยิม ส่วนหนึ่งเป็นที่จอดรถ

insight ลึกจากพี่: ที่จอดรถมันไม่ใช่แค่ “จำนวน” ครับ แต่ “ลักษณะ” ก็สำคัญ ที่จอดรถต้องปลอดภัย (มีไฟสว่าง มีกล้องวงจรปิด) สมาชิกผู้หญิงที่มาเล่นตอนค่ำแล้วกลับ 2-3 ทุ่ม ต้องรู้สึกปลอดภัยตอนเดินไปรถ ที่จอดรถไม่ควรเป็นที่มืดเปลี่ยว ไม่ควรอยู่ไกลจากตัวยิมมาก

แล้วก็ต้องคิดเรื่อง “น้ำท่วม” ด้วย ที่จอดรถที่เป็นดินลูกรัง ฝนตกทีก็เป็นโคลน คนไม่อยากจอด ต้องเป็นพื้นคอนกรีตหรือลูกรังอัดแน่นเป็นอย่างน้อย Real Gym บางสาขาพี่ทำพื้นคอนกรีตทั้งที่จอดรถเลย แพงหน่อยแต่สมาชิกชอบ

 

เกณฑ์ที่ 6: ศักยภาพการเติบโตของพื้นที่ (น้ำหนัก: ปานกลาง)

เกณฑ์นี้มองไปข้างหน้าครับ ไม่ใช่แค่ดูว่าตอนนี้คนเยอะไหม แต่ดูว่า “อีก 3-5 ปีข้างหน้า คนจะเยอะขึ้นไหม”

สังเกตว่ามีโครงการหมู่บ้านจัดสรรใหม่กำลังสร้างไหม มีคอนโดใหม่กำลังขึ้นไหม มีถนนตัดใหม่ มีรถไฟฟ้าสายใหม่กำลังจะมาไหม มีห้างหรือศูนย์การค้าใหม่จะเปิดไหม

ถ้าย่านกำลัง “บูม” มีโครงการใหม่เต็มไปหมด = คะแนน 8-10

ถ้าย่านคงที่ ไม่โตไม่หด = คะแนน 5-7

ถ้าย่านเริ่มซบเซา คนย้ายออก = คะแนน 1-4

insight ลึกจากพี่: วิธีดูว่าย่านไหนกำลังจะ “บูม” คือ “ดูป้ายขายที่ดิน” ครับ ถ้าขับรถไปแล้วเห็นป้าย “ขายที่ดิน” เยอะมาก แปลว่าเจ้าของที่รู้ว่าราคาที่ดินกำลังจะขึ้น เลยอยากขายตอนราคาดี หรือถ้าเห็นป้าย “เปิดจองบ้าน” ของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่เยอะ แปลว่าดีเวลอปเปอร์ก็ทำ research แล้วว่าย่านนี้มีดีมานด์

อีกตัวชี้วัดที่ดีคือ “ราคาที่ดินในย่านนั้นเพิ่มขึ้นเร็วแค่ไหน” ถ้าราคาที่ดินในย่านนั้นเพิ่มปีละ 10-20% แปลว่ามันกำลังเป็นที่ต้องการ คนอยากอยู่ คนอยากลงทุน

ข้อควรระวังคือ ถ้าย่านกำลัง “บูม” มากๆ ค่าเช่าก็อาจจะขึ้นเร็วด้วย เพราะฉะนั้นต้องเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว (5-10 ปี) พร้อมข้อตกลงว่าค่าเช่าขึ้นได้ไม่เกินปีละกี่% เพื่อล็อคต้นทุนไว้

เกณฑ์ที่ 7: ขนาดและรูปร่างที่ดิน (น้ำหนัก: ปานกลาง)

เกณฑ์สุดท้ายนี้เป็นเรื่องทางเทคนิคครับ

ขนาด สำหรับ Real Gym ต้องการพื้นที่อย่างน้อย 1,500-2,500+ ตร.ม. (รวมตัวยิม + ที่จอดรถ) ถ้าเล็กกว่านี้ก็วางเครื่องได้น้อย ที่จอดรถก็น้อย

รูปร่าง ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าหรือสี่เหลี่ยมจัตุรัสเหมาะที่สุด วางผังได้ง่าย ไม่เสียพื้นที่ ที่ดินรูปร่างแปลกๆ (สามเหลี่ยม, L-shape, หน้าแคบหลังกว้าง) อาจจะมีมุมที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้

หน้ากว้าง หน้าที่ดินที่ติดถนนควรกว้างอย่างน้อย 20-30 เมตร ถ้าหน้าแคบ (5-10 เมตร) รถเข้าออกลำบาก มองเห็นจากถนนไม่ค่อยได้ ป้ายก็ติดได้เล็ก

ถ้าที่ดินสี่เหลี่ยม หน้ากว้าง 25+ ม. ขนาด 1,500+ ตร.ม. = คะแนน 8-10

ถ้าที่ดินรูปร่างโอเค หน้ากว้าง 15-25 ม. ขนาดพอดี = คะแนน 5-7

ถ้าที่ดินรูปร่างแปลก หน้าแคบ ขนาดจำกัด = คะแนน 1-4

วิเคราะห์โซนทำเลในกรุงเทพฯ

พี่จะวิเคราะห์แต่ละโซนในกรุงเทพฯ ให้น้องดูว่าโซนไหนเหมาะกับฟิตเนสแบบไหน

โซนใจกลางเมือง (สุขุมวิท สีลม สาทร สยาม ราชเทวี)

ลักษณะ ค่าเช่าสูงมาก คู่แข่งเยอะมาก (ทั้ง Fitness First, Virgin Active, Jetts, Anytime และยิมเล็กอีกเพียบ) คนมีกำลังซื้อสูง ใกล้ BTS/MRT ที่จอดรถน้อยและแพง

เหมาะกับ ฟิตเนส premium ราคาสูง (3,000-10,000+/เดือน) สตูดิโอ boutique (โยคะ พิลาทิส CrossFit) ที่ขนาดเล็กแต่เก็บแพง

ไม่เหมาะกับ ฟิตเนสขนาดใหญ่ราคาถูกแบบ Real Gym เพราะค่าเช่ากินกำไรหมด

โซนชานเมืองฝั่งเหนือ (สายไหม ดอนเมือง หลักสี่ บางเขน ลาดพร้าว)

ลักษณะ หมู่บ้านจัดสรรเยอะมาก คนอยู่อาศัยหนาแน่น ค่าเช่าปานกลาง-ถูก คู่แข่งปานกลาง มีห้างหลายแห่ง (เซ็นทรัลลาดพร้าว, เมเจอร์รัชโยธิน, Fashion Island, Big C) การจราจรคับคั่งช่วงเย็น

เหมาะกับ ฟิตเนสขนาดกลาง-ใหญ่ ราคาปานกลาง-ถูก มีคลาสเยอะ Real Gym มี 2 สาขาในโซนนี้ (สายไหมและเลียบด่วนรามอินทรา)

โซนชานเมืองฝั่งตะวันออก (คลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง สะพานสูง)

ลักษณะ หมู่บ้านจัดสรรเยอะมากและยังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ที่ดินยังมีเยอะ ค่าเช่าถูก คู่แข่งน้อย คนส่วนใหญ่ขับรถ ฟิตเนสดีๆ ยังขาดแคลน

เหมาะกับ ฟิตเนส Open Air ขนาดใหญ่ ราคาถูก Real Gym มี 2 สาขาในโซนนี้ (ซาฟารี คลองสามวา และสุขาภิบาล 5 สะพานสูง) ทั้งสองสาขาเป็นสาขาที่สมาชิกเยอะที่สุด

นี่คือ “sweet spot” ของ Real Gym เลยครับ พื้นที่กว้าง ค่าเช่าถูก คนเยอะ คู่แข่งน้อย ทุกอย่างลงตัว

โซนชานเมืองฝั่งตะวันออกเฉียงใต้ (บางนา บางพลี สมุทรปราการ)

ลักษณะ กำลังเติบโตเร็วมาก มี Mega Bangna เป็นศูนย์กลาง หมู่บ้านจัดสรรใหม่ผุดขึ้นเยอะ มีนิคมอุตสาหกรรม (บางพลี ลาดกระบัง) คนทำงานเยอะ ค่าเช่าปานกลาง

เหมาะกับ ฟิตเนสขนาดกลาง-ใหญ่ Real Gym เพิ่งเปิดสาขาอุดมสุข (บางนา) ในโซนนี้

โซนชานเมืองฝั่งตะวันตก (ทวีวัฒนา ตลิ่งชัน บางแค หนองแขม)

ลักษณะ หมู่บ้านจัดสรรเยอะ คนอยู่อาศัยหนาแน่น ค่าเช่าถูก-ปานกลาง คู่แข่งน้อยในบางพื้นที่ มี BTS สายสีลม (ส่วนต่อขยาย) และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดให้บริการ

เหมาะกับ ฟิตเนสขนาดกลาง-ใหญ่ Real Gym ยังไม่มีสาขาในโซนนี้ ซึ่งหมายความว่ามันเป็น “พื้นที่ว่าง” ที่น่าสนใจมากสำหรับผู้ที่สนใจแฟรนไชส์

โซนนนทบุรี ปทุมธานี (ปริมณฑลฝั่งเหนือ)

ลักษณะ เป็นจังหวัดปริมณฑลที่ติดกรุงเทพฯ ประชากรหนาแน่นมาก โดยเฉพาะย่านแจ้งวัฒนะ งามวงศ์วาน ติวานนท์ รังสิต ลำลูกกา มีรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว (เคหะ-คูคต) และ MRT สายสีม่วง ค่าเช่าถูก-ปานกลาง

เหมาะกับ ฟิตเนสทุกขนาด Real Gym มี 1 สาขาในโซนนี้ (พระราม 5 นนทบุรี) ยังมีพื้นที่อีกเยอะมากที่ยังว่าง โดยเฉพาะย่านรังสิต ลำลูกกา ปทุมธานี ที่คนอยู่เยอะมากแต่ฟิตเนสดีๆ ยังน้อย

กรณีศึกษา: วิเคราะห์ทำเลสมมติด้วยเกณฑ์ 7 ข้อ

พี่จะยกตัวอย่างให้ดูว่าใช้เกณฑ์ 7 ข้อวิเคราะห์ยังไง

สมมติน้องเจอที่ดินเปล่าในย่านรังสิต ปทุมธานี อยู่ริมถนนใหญ่ ขนาด 2,000 ตร.ม. ค่าเช่าเดือนละ 40,000 บาท

เกณฑ์ 1 ความหนาแน่นประชากร ย่านรังสิตคนอยู่เยอะมาก หมู่บ้านจัดสรร 30+ โครงการ มหาวิทยาลัยหลายแห่ง (ธรรมศาสตร์ รังสิต กรุงเทพ) ตลาด ชุมชน คะแนน 9

เกณฑ์ 2 คู่แข่ง มีฟิตเนสหลายแห่งในย่านรังสิต แต่ส่วนใหญ่เป็นขนาดเล็ก-กลาง ไม่มี Open Air ขนาดใหญ่แบบ Real Gym ราคาส่วนใหญ่ 1,500-3,000 บาท คะแนน 7

เกณฑ์ 3 ค่าเช่า 40,000 บาท ถ้าคาดว่ารายได้เดือนละ 800,000 บาท (สมาชิก 800 คน x 1,000 บาท) ค่าเช่า = 5% ของรายได้ ถูกมาก คะแนน 10

เกณฑ์ 4 การเข้าถึง อยู่ริมถนนใหญ่ มองเห็นจากถนน รถเข้าออกสะดวก คะแนน 9

เกณฑ์ 5 ที่จอดรถ ที่ดิน 2,000 ตร.ม. ถ้าใช้ 1,200 ตร.ม. เป็นตัวยิม เหลือ 800 ตร.ม. เป็นที่จอดรถ จอดได้ประมาณ 50-60 คัน เพียงพอ คะแนน 8

เกณฑ์ 6 ศักยภาพการเติบโต ย่านรังสิตยังเติบโตต่อเนื่อง มีโครงการใหม่เยอะ มีรถไฟฟ้าสายสีแดง คะแนน 8

เกณฑ์ 7 ขนาดและรูปร่างที่ดิน 2,000 ตร.ม. สี่เหลี่ยมผืนผ้า หน้ากว้าง 30 ม. ดีมาก คะแนน 9

คะแนนรวม 9 + 7 + 10 + 9 + 8 + 8 + 9 = 60 จาก 70

60 คะแนนถือว่าดีมากครับ ผ่านเกณฑ์ 50 คะแนน “น่าลงทุน” ทำเลนี้เหมาะมากสำหรับฟิตเนส Open Air แบบ Real Gym

ข้อผิดพลาดในการเลือกทำเลที่พี่เห็นมา

ผิดพลาดที่ 1: เลือกทำเลเพราะ “ใกล้บ้านตัวเอง”

พี่เห็นบ่อยมากครับ คนอยากเปิดฟิตเนสก็เปิดใกล้บ้านตัวเอง เพราะสะดวก ไปดูแลง่าย แต่ใกล้บ้านตัวเองไม่ได้แปลว่ามันเป็นทำเลที่ดี ต้องวิเคราะห์ด้วยข้อมูล ไม่ใช่ด้วยความสะดวกส่วนตัว

ผิดพลาดที่ 2: เลือกทำเลเพราะ “ค่าเช่าถูก”

ค่าเช่าถูกอย่างเดียวไม่พอครับ ถ้าค่าเช่าถูกแต่ไม่มีคนอยู่ ไม่มีคู่ค้า ที่จอดรถไม่มี เข้าถึงลำบาก มันก็ไม่คุ้ม ค่าเช่าถูกต้องมาพร้อมกับปัจจัยอื่นๆ ที่ดีด้วย

ผิดพลาดที่ 3: ไม่ดูเรื่องน้ำท่วม

พี่พูดไปแล้วในบทความก่อน แต่ต้องย้ำอีกที น้ำท่วมมันทำลายธุรกิจฟิตเนสได้เลย เครื่องโดนน้ำก็พัง พื้นยางก็เสีย สมาชิกก็ไม่มา ถ้าท่วมนานเป็นสัปดาห์ สมาชิกก็ยกเลิก ต้องเช็คประวัติน้ำท่วมให้ดี

ผิดพลาดที่ 4: ไม่เช็คผังเมือง

บางที่ดินอยู่ในเขตที่กฎหมายผังเมืองไม่อนุญาตให้ทำพาณิชยกรรม เช่น เขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) อาจจะมีข้อจำกัดเรื่องขนาดอาคาร ต้องเช็คกับสำนักผังเมืองหรือเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นก่อนเสมอ

ผิดพลาดที่ 5: เซ็นสัญญาเช่าสั้นเกินไป

ฟิตเนสมันลงทุนสร้างเยอะ ย้ายไม่ง่าย ถ้าสัญญาเช่าแค่ 1-2 ปี แล้วเจ้าของที่ไม่ต่อ หรือขึ้นค่าเช่าเท่าตัว น้องจะทำยังไง เสียเงินสร้างไปเท่าไหร่ก็ทิ้งหมด ต้องเซ็นสัญญายาวอย่างน้อย 5 ปี ดีที่สุด 10 ปี

ส่งท้าย

ทำเลมันเป็น “ครึ่งหนึ่งของความสำเร็จ” ครับ ถ้าเลือกทำเลถูก ต่อให้บริหารไม่เก่งมาก มันก็ยังมีโอกาสรอด แต่ถ้าเลือกทำเลผิด ต่อให้บริหารเก่งแค่ไหน มันก็ยากมาก

Real Gym 6 สาขา ทุกสาขาผ่านการวิเคราะห์ทำเลอย่างจริงจังมาแล้วทั้งนั้น ไม่ใช่แค่ “รู้สึกว่าดี” แต่เป็น “ข้อมูลบอกว่าดี” พี่ขับรถสำรวจเอง นับหมู่บ้านเอง เช็คคู่แข่งเอง คำนวณตัวเลขเอง ก่อนจะตัดสินใจทุกสาขา

ถ้าน้องกำลังจะเปิดฟิตเนสใน กทม. หรือปริมณฑล ลองเอาเกณฑ์ 7 ข้อของพี่ไปใช้ดูครับ ให้คะแนนทำเลที่น้องสนใจ แล้วดูว่าได้กี่คะแนน ถ้าเกิน 50 ก็น่าลงทุน ถ้าต่ำกว่า 50 ก็ลองหาที่อื่น

แล้วถ้าน้องสนใจแฟรนไชส์ Real Gym เรื่องทำเลพี่ช่วยวิเคราะห์ให้ครับ น้องเสนอพื้นที่มา พี่จะวิเคราะห์ให้ว่าเหมาะหรือไม่เหมาะ พร้อมเหตุผล ไม่ต้องลองผิดลองถูกเอง ดูรายละเอียดได้ที่ realgymth.com/franchise-fitness หรือเสนอพื้นที่ได้ที่ realgymth.com/property ครับ

ขอให้น้องเจอทำเลทองนะครับ!

พี่เจ้าของ Real Gym

อ่านบทความอื่นในซีรีส์: บทความที่ 1 “เปิดฟิตเนสยังไง?” / บทความที่ 2 “ลงทุนเท่าไหร่?” / บทความที่ 3 “ขออนุญาตอะไรบ้าง?” / บทความที่ 4 “ออกแบบฟิตเนสยังไง?” / บทความที่ 5 “รับทำห้องฟิตเนสครบวงจร” / บทความที่ 7 “ทำยิมที่บ้าน” ที่ realgymth.com